Продаж землі під час війни. В гру вступають великі компанії

В Україні розпочався другий етап земельної реформи – з цього часу землі сільськогосподарського призначення можуть купувати не лише фізичні, а й юридичні особи – компанії, банки, територіальні громади.

В уряді та в експертних колах вважають, що продаж землі дасть поштовх для розвитку аграрного сектора і залучення інвестицій.

Але внаслідок війни сотні тисяч гектарів землі виявилися непридатними для використання на багато років наперед або ж перебувають на окупованих територіях, тому виробники сільгосппродукції зазнають мільярдних збитків.

Через це наприкінці року, що минув, лунали заклики перенести початок продажу землі юридичним особам з 1 січня 2024 року на пізніший термін. Проте парламент такі пропозиції не розглянув.

То що чекає ринок землі, який відкрили для компаній після кількох десятків років мораторію?

Революція на селі

Від самого початку Незалежності парламент постійно голосував за заборону продажу землі. Ухвалений у липні 2021 року закон про вільний обіг земель сільськогосподарського призначення був, по суті, революцією в аграрному секторі.

Верховна Рада передбачила, що на першому етапі право купувати землю матимуть лише фізичні особи і тільки громадяни України. Також закон встановив, що максимум землі, який може купити така особа, не перевищуватиме 100 гектарів.

Закон передбачив заборону на продаж земель державної та комунальної власності і позбавляв права купувати землю іноземцям. Таке право може з’явитися в іноземних громадян (але не громадян Росії) лише внаслідок всеукраїнського референдуму.

У мирний час вільний ринок працював лише сім місяців. Майже два роки він діє у воєнний час.

З 1 січня цього року право купувати землю одержали юридичні особи, створені і зареєстровані громадянами України. Їм та фізичним особам тепер надане право купувати “в одні руки” у 100 разів більше землі, ніж було під час першого етапу, а саме 10 тис. гектарів сільськогосподарських земель.

Земля і війна

Саме війну деякі політики вважали причиною, через яку другий етап земельної реформи слід було б перенести на пізніший час.

Зокрема, ексспікер парламенту Дмитро Разумков пропонував відкласти початок продажу землі юридичним особам на 1 січня 2025 року.

Фракція партії “Батьківщина” перед новим роком закликала залишити до кінця війни та ще на два роки після перемоги ліміт 100 гектарів в “одні руки” як для фізичних, так і для юридичних осіб.

Лідерка партії Юлія Тимошенко заявила про загрозу, коли великі обсяги землі “опиняться в руках олігархів, корупціонерів та непрофесійних власників”, які здатні будуть купити земельні ділянки значних розмірів, а фермери не витримають конкуренції.

Лунали застереження і від представників президентської фракції “Слуга народу”.

Юлія Яцик, яка обиралася до парламенту від Запорізької області, що майже повністю окупована Росією, наголошує, що мільйони громадян будуть позбавлені можливості скористатися правом на купівлю землі. Бо перебувають або в окупації, або за кордоном чи у Збройних Силах, окрім того, “мільйони українців змінили фокус та спрямували свої зусилля не на ведення та розширення бізнесу (в тому числі аграрного), а на всебічну допомогу армії”.

Однак парламент усі ці пропозиції не розглянув, тож продаж землі юридичним особам стартував.

Замінована земля

Ще однією причиною, через яку пропонували відкласти другий етап земельної реформи, називали замінування сотень тисяч гектарів земель, які є непридатними для потреб сільського господарства і мають нижчу вартість для власників.

За даними мінАПК, загалом близько 20% земель в Україні непридатні для використання внаслідок окупації, бойових дій та замінування. Про це нещодавно розповідав перший заступник міністра агрополітики Тарас Висоцький в ефірі телемарафону.

“Після деокупації знадобиться багато часу на розмінування та очищення територій. Те, що залишає окупант, потребує як мінімум кількох місяців, а то й до року часу для повернення до виробництва”, – наголошував він.

За словами міністерки економіки Юлії Свириденко, вартість повного розмінування України може сягати 50 млрд доларів.

Однак як вважає засновник Центру досліджень продовольства та землекористування Київської школи економіки (KSE) Олег Нів’євський, отримавши землю, будь-який власник, чи то фермер, чи компанія, будуть зацікавлені у її розмінуванні.

“Звідки будуть кошти – це інше питання. Або самі знаходитимуть можливості, або залучатимуть донорів. Розмінування буде дуже масштабним проєктом, на десятки років, тому слід очікувати на державні, донорські, приватні кошти”, – каже він в коментарі ВВС Україна.

1% продано. Очікування влади та експертів

Загалом в урядовців та експертів досить оптимістичні прогнози щодо перспектив продажу землі.

“Вийдуть на ринок ті, хто довго чекає – юридичні особи, які бажають отримати землю у власність, щоб мати можливість розвивати тривалі інвестиційні проєкти. Це, звичайно, потягне за собою зростання ціни”, – вважає заступник міністра аграрної політики і продовольства Денис Башлик.

“Після відкриття ринку для юридичних осіб, по-перше, збільшується коло потенційних покупців, у той час як кількість тих, хто хоче продавати землю, лишатиметься незмінною. Тому попит зростатиме, а отже, зростатиме і ціна”, – каже ВВС Україна експерт KSE Олег Нів’євський.

Експерти KSE вважають, що внаслідок продовження земельної реформи ціна на землю зростатиме і через три роки вона може подорожчати удвічі, через 7-8 років – на 200% та досягти показників європейських сусідів України, де земля коштує від семи до 11 тис. євро за гектар.

На сьогодні ціна гектара в Україні в середньому становить 1−2 тис. доларів. За даними МінАПК, найвищі ціни на земельному ринку фіксують в Івано-Франківській, Львівській та Тернопільській областях.

KSE прогнозує, що ринок землі для юридичних осіб додасть до ВВП щорічно 1−2,7% ВВП впродовж наступних трьох років.

За понад два роки від старту реформи було продано чи подаровано близько 276 тисяч гектарів сільськогосподарської землі. Це 1% від усіх сільгоспземель, що розташовані на підконтрольних українській владі територіях.

Експерти Київської школи економіки вважають, що попри незначний відсоток продажу, загалом показники роботи ринку позитивні, адже більшість часу ринок існував в умовах війни. Попри це, укладення угод про купівлю-продаж не припинялося.

Скептикам, які вважали недоцільним розпочинати другий етап земельної реформи, фахівці нагадують, що тіньовий ринок землі існував весь час, і зараз важливо його знову не повернути.

Світлана Дорош